Les sociétés civiles immobilières (SCI) se comptent à un nombre supérieur à 1 million sur le territoire français, c’est dire l’engouement que cette forme juridique a connu ces dernières années.
Contrairement à certaines idées reçues, le montage dune SCI ne permet pas d’échapper à l’impôt et notamment à lISF. La création dune SCI présente un intérêt dans des situations très précises en fonction d’objectifs patrimoniaux clairement identifiés.
Une SCI est une société, c’est à dire une personne morale, dont les parts détenues par les associés sont des personnes physiques. La propriété du patrimoine de cette entreprise est donc indirecte puisque le patrimoine immobilier appartient à la SCI.
Sur les conseils d’un expert-comptable ou d’un avocat, les particuliers optent le plus souvent pour la forme dune SCI dite translucide qui permet aux associés d’être fiscalement traités comme sils étaient directement propriétaires des murs. Ainsi, chaque associé est tenu de déclarer au titre de l’ISF la valeur du bien diminuée de la dette du compte courant (passif) calculée au prorata du nombre de parts.
Les revenus dune SCI sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu et les associés peuvent également opter pour une imposition sur les sociétés (IS) lorsque les revenus locatifs sont importants ; cela peut notamment procurer un intérêt pour bénéficier du bouclier fiscal. Dans ce cas, la SCI est dite opaque, les revenus de la SCI ne se cumulent pas avec les impôts sur les revenus des personnes.
Voici quelques points qui permettent d’envisager la création dune SCI :
– Gérer un bien : une SCI permet de détenir un bien immobilier à plusieurs et d’en simplifier la gestion. Par rapport à l’indivision qui constitue la solution classique pour partager la propriété d’un immeuble, la SCI simplifie la gestion en cas de décision importante ou en cas de sortie d’un des associés.
– Protéger son patrimoine : la SCI permet également de protéger son patrimoine, par exemple pour les entrepreneurs, qui peut être utilisée pour posséder un ou plusieurs biens avec son conjoint séparé de biens. En cas de faillite, les parts dune SCI représentent peu d’intérêt si les créanciers ne détiennent pas la majorité. La SCI peut être judicieuse pour éviter de perdre les murs en cas de liquidation.
La récente Loi de Modernisation de l’Economie a néanmoins altéré quelque peu l’utilité de cette protection puisque la résidence principale est désormais considérée comme insaisissable.
– Acheter à plusieurs : monter une SCI pour acheter en couple sans être marié ni pacsé constitue une sécurité car autrement, en cas de décès, les concubins sont considérés comme des étrangers lun vis-à-vis de lautre. Le montage de l’achat en SCI permet de créer un nombre de parts, égales à 100 par exemple, et chaque propriétaire détient un nombre correspondant à son apport.
Il est également possible de créer un montage appelé démembrement croisé, chaque propriétaire a la moitié en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit. En cas de disparition de l’un des deux partenaires, le concubin survivant récupère 100% de l’usufruit et conserve sa part de 50% de la nue-propriété de l’ensemble.
Attention : en cas d’achat à 50/50 la SCI peut devenir une prison en cas de mésentente si les deux souhaitent rester dans les murs après s’être séparés. Seul le tribunal peut dissoudre la SCI ce qui peut s’avérer long et coûteux.
La constitution dune SCI offre également des avantages pour aider un enfant à acheter un bien lorsque celui-ci na pas suffisant de capacité d’emprunt ; la SCI peut se porter caution à travers son patrimoine et la propriété des parts par les parents. La SCI peut également acheté un bien pour un enfant mais un nombre de parts trop important ne peuvent lui être cédées à défaut de quoi il y a un risque de requalification en donation par les autorités fiscales.
Les étrangers qui achètent en France apprécient la SCI puisqu’elle leurs permet d’échapper à la règle française de la réserve héréditaire.
La SCI permet également de bénéficier de la mesure de déductibilité des intérêts d’emprunts. Les dispositifs Robien, Borloo, Girardin sont également accessibles. En revanche, la SCI ne peut bénéficier des aides pour l’achat dune résidence principale (prêt épargne logement, prêt à taux zéro etc.).
En tant que personne morale, la SCI ne permet pas de jouir d’un délai de rétractation de 7 jours, soyez donc vigilants sur la qualité du bien et sur la signature de la promesse de vente. Les diagnostics immobiliers comme l’amiante, plomb, carrez, électricité etc. ne sont pas obligatoires même s’ils sont vivement recommandés.
– Donner un actif réduit par un crédit : la plupart des SCI sont familiales puisque le principal atout de la SCI est la transmission du patrimoine immobilier. L’avantage majeur est la transmission d’un actif net réduit, c’est à dire avec des frais de donation moindres. Dans le cas dune donation classique, l’emprunt ne sera déductible de la valeur de la maison que si l’enfant prend à sa charge son remboursement, ce qui est souvent impossible. Si le couple loge la maison dans une SCI lors de l’achat puis donne les parts de la SCI à l’enfant un an plus tard, les droits de donation ne porteront que sur la différence entre la valeur du bien et le capital restant dû, sans que l’enfant ait à prendre en charge le remboursement : la SCI (alimentée par les parents) continue de rembourser l’emprunt.
– Anticiper la transmission d’un bien : atout majeur de la SCI en matière de transmission, la SCI permet à la personne qui réside dans les lieux de conserver l’usufruit des parts (elle ne donne que la nue-propriété). Seuls les nus-propriétaires possèdent la qualité d’associés, il faut par conséquent que l’usufruitier conserve au moins une part symbolique en pleine propriété.
– Protéger l’un des héritiers : si l’un des enfants a des difficultés pour gérer son patrimoine, la SCI permet de loger le capital au sein de la structure et ce dernier ne touchera qu’une partie des dividendes en tant qu’associé.
