Le changement d'usage prévu par le code de la construction et de l'habitation
La transformation d'un local d'habitation en local professionnel nécessite une démarche administrative préalable.
Locaux concernés
La notion de local d'habitation est précisée par la loi : il s'agit de toutes les catégories de logement et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés soumis à l'article L632-1 du même code.
L'autorisation de changement d'usage n'est nécessaire que si le projet de transformation concerne ces catégories de locaux.
Communes visées
Le changement d'usage des locaux d'habitation est soumis à autorisation dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Aucune autorisation n'est toutefois requise dans les zones franches urbaines situées dans ces communes.
Procédure et conditions
L'autorisation est délivrée par le préfet de département après avis du maire et, le cas échéant, du maire d'arrondissement. Elle peut être subordonnée à une compensation : obligation de transformer en logement des locaux non affectés à cet usage.
Elle est attachée à la personne qui l'a demandée (droit personnel), sauf lorsqu'elle est assortie d'une obligation de compensation : dans ce cas elle est attachée au local, est publiée au fichier immobilier ou au livre foncier, et devient un droit réel.
Les conditions de délivrance de l'autorisation sont précisées dans chaque département par un arrêté préfectoral, compte tenu des objectifs de mixité sociale et de la situation locale en matière de logement.
En cas de transformation partielle, par exemple lorsque l'on souhaite affecter une partie d'un logement à l'exercice d'une activité professionnelle, une simple autorisation peut être accordée par le préfet à condition qu'il s'agisse de la résidence principale du demandeur et que l'activité n'ait pas de caractère commercial.
Dérogation légale
L'autorisation de changement d'usage n'est pas requise lorsque l'activité professionnelle, y compris commerciale, est exercée par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans le local et lorsqu'elle ne s'accompagne d'aucune réception de clientèle ni de marchandises.
Les dispositions prévues par le code de l'urbanisme
La transformation d'un logement en local professionnel constitue un changement de destination au sens des articles R123-9, R421-14 et R421-17 du code de l'urbanisme.
Depuis le 1er octobre 2007, tout changement de destination est soumis au contrôle de l'administration, qu'il soit ou non accompagné de travaux.
On distingue les deux situations suivantes :
- soit le changement de destination est accompagné de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble : un permis de construire est nécessaire
- soit le changement de destination s'effectue sans travaux, ou avec des travaux d'aménagement intérieur légers : une déclaration préalable est exigée
A noter : la demande de permis de construire ou la déclaration préalable tient lieu de la demande d'autorisation exigée pour un changement d'usage.
Le code de l'urbanisme prévoit également, en cas de changement de destination ayant pour objet la création de locaux de travail dans la région Ile-de-France, l'obligation d'obtenir un agrément administratif. L'agrément doit être demandé si le projet concerne une surface supérieure à 1000 m2, un seuil qui exempte un grand nombre des transformations de logements à des fins professionnelles.
A savoir : outre ces formalités administratives prévues par le code de la construction et de l'habitation et par le code de l'urbanisme, certaines démarches d'ordre privé peuvent être nécessaires :
- dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, demander l'accord de l'assemblée des copropriétaires
- dans un logement loué, demander l'accord du bailleur
